가등기에 관한 개념이야기

부동산 재태크를 하다보면 별의별이 다 있는데, 그 중에서 요상하게 생긴 가등기라는놈이 있다.

등기면 등기지 가등기는 또 뭐야 ???

그런데 부동산 경매라는곳에서는 이놈이 효자 노릇을 할때가 가끔 있는것이 사실이기 때문에 오늘은 그 가등기라는 놈의 개념을 파악하고 넘어가는걸루 .......

가등기란 무엇인가 ?

가등기라는것은 장래에 할 소유권이전등기를 미리 예약해 놓는 예비등기라고 말하는데 내가 그 부동산을 꼭 내것으로 만들고 싶으나 당장 잔금을 낼 형편이 되지 않을때 하는 가짜소유권 이전등기를 가등기라는 형식으로 해두고 약정된 돈만내면 언제든지 가등기가 본 등기로 변신하는 희안한 녀석 입니다.ㅇ

가등기에 의한 본등기를 하기 전에 해당 부동산 소유자가 매매를 다른사람에게 해버린다고하더라도 가등기를 해 두었기 때문에 언제든지 돈만내면 그 부동산을 매수한 제3자의 소유권이전등기까지 박탈시키며 내게 소유권이전등기를 할 수 있는 무시무시한 힘을 가진 놈이라는 사실을 알아야 합니다.

선순위 가등기란 무얼 말하나요

선순위 가등기라는것은 해당 부동산이 경매에 나왔을때 권리분석의 과정에서 중요하게 여기고 있는데요.

근저당권이 말소(소멸)기준의 권리가 될때 말소기준 권리인 근저당권을 포함하여 후순위 권리인 가압류 까지 낙찰후 등기부상에서 모두 소멸하는데요 말소기준권리인 근저당권보다 앞서 있는 권리를 "선순위"권리라고 하는데, 이 선순위는 등기부상에서 말소가 되지않기 때문에 낙찰자가 인수하게 됩니다. 

다시말해 선순위 권리는 낙찰자가 부담하게 되는것이지요.

선순위 가등기가 있는 경매물건 공략 하는방법

경매물건에 선순위 가등기가 있다면 등기부등본을 보고 그 가등기의 설정일차를 확인하고 설정일로부터 얼마나 시간이 지난 가등기인지 확인하는것이 포인트 입니다.

가등기는 10년의 소멸시효가 있기 때문에 가등기를 설정한 날로 부터 10년이 지나도록 본등기를 하지 않은 상태라면 권리위에 잠자는 자를 보호하지 않는다는 원칙에의하여 가등기라는 껍데기 가등기가 되는것 이고 해당 가등기권자는 모든힘을 잃어 버리게 됩니다.

만약에 선순위 가등기가 있는 물건이 있는데 10년기간이 지나도록 본등기를 하지 않은 상태라면 그 가등기는 껍데기 가등기가 되어 버리기 때문에 입찰에참가 해도 된다는 이론입니다.

그러나 이내용만 가지고는 안되고 반드시 체크해둬야할것이 있는데 10년이 지난 가등기라 하더라도 그 가등기가 죽은척 하고 있지만 죽은게 아니라 살아있는 가등기로 소유권을 빼앗길 수도 있기 때문에 주의를 기울여야 합니다.

10년이 지난 가등기도 소유권을 뺏어올 수 있다

소멸시효는 단순히 가등기가 10년이 지난것만으로 소멸시효를 이유로 하여 가등기 권리가 박탈되는것이 아니라 실제로 10년간 가등권자가 해당 경매넘어간 부동산 소유자에게 본등기를 요구하는 권리 행사를 한적이 없어야 합니다.

가정을 하면 2005년도에 가등기가 설정되고 , 2010년에 가등기권자가 소유자에게 본등기 협조를 요구한적이 있다면 그 2010년에 소멸시효는 중단되고 다시 2005년도 부터 소멸시효는 시작됩니다.

만약 그렇다고 한다면 2015년에 10년이 지난 가등기를 발견한다 하더라도 소멸시효는 10년이 지난것이 아니라 5년이 지난것으로서 10년의 소멸시효를 채운것이 아니라는 소리이며 가등기는 살아 있는 상태 입니다.

소멸시효의 중단사유가 있었는지 없었는지를 확인하기 위해서는 가등권자가 본등기의 이행을 청구한적이 있는지 없는지를 알아내야 합니다.

가등기권자는 본등기를 해달라는 이행의 청구의 형식을 압류 또는 가압류 또는 가처분등의 형식으로 상대방 부동산에 설정해 놓아야 하며 설정일로부터 6개월내에 반드시 소송을 제기 해야만 "이행의 청구"를 했던것으로 인정되고 소멸시효의 중단사유가 됩니다.

이러한 과정을 통해 이행의 청구가 있는지 없는지 확인할 수 있을것 이고 , 소멸시효과 진행되는 과정에서 가등기권자의 이행의 청구가 없는채 가등기가 10년이 지났다면 가등기는 더이상 가등기가 아니며 무늬만 가등기 이기 때문에 저가로 낙찰을 받을 기회가 찾아 올수 있습니다.

이런경우 대박이 터진다고 봐야 하나 말아야 하나 .......