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가등기에 관한 개념이야기

부동산 재태크를 하다보면 별의별이 다 있는데, 그 중에서 요상하게 생긴 가등기라는놈이 있다.

등기면 등기지 가등기는 또 뭐야 ???

그런데 부동산 경매라는곳에서는 이놈이 효자 노릇을 할때가 가끔 있는것이 사실이기 때문에 오늘은 그 가등기라는 놈의 개념을 파악하고 넘어가는걸루 .......

가등기란 무엇인가 ?

가등기라는것은 장래에 할 소유권이전등기를 미리 예약해 놓는 예비등기라고 말하는데 내가 그 부동산을 꼭 내것으로 만들고 싶으나 당장 잔금을 낼 형편이 되지 않을때 하는 가짜소유권 이전등기를 가등기라는 형식으로 해두고 약정된 돈만내면 언제든지 가등기가 본 등기로 변신하는 희안한 녀석 입니다.ㅇ

가등기에 의한 본등기를 하기 전에 해당 부동산 소유자가 매매를 다른사람에게 해버린다고하더라도 가등기를 해 두었기 때문에 언제든지 돈만내면 그 부동산을 매수한 제3자의 소유권이전등기까지 박탈시키며 내게 소유권이전등기를 할 수 있는 무시무시한 힘을 가진 놈이라는 사실을 알아야 합니다.

선순위 가등기란 무얼 말하나요

선순위 가등기라는것은 해당 부동산이 경매에 나왔을때 권리분석의 과정에서 중요하게 여기고 있는데요.

근저당권이 말소(소멸)기준의 권리가 될때 말소기준 권리인 근저당권을 포함하여 후순위 권리인 가압류 까지 낙찰후 등기부상에서 모두 소멸하는데요 말소기준권리인 근저당권보다 앞서 있는 권리를 "선순위"권리라고 하는데, 이 선순위는 등기부상에서 말소가 되지않기 때문에 낙찰자가 인수하게 됩니다. 

다시말해 선순위 권리는 낙찰자가 부담하게 되는것이지요.

선순위 가등기가 있는 경매물건 공략 하는방법

경매물건에 선순위 가등기가 있다면 등기부등본을 보고 그 가등기의 설정일차를 확인하고 설정일로부터 얼마나 시간이 지난 가등기인지 확인하는것이 포인트 입니다.

가등기는 10년의 소멸시효가 있기 때문에 가등기를 설정한 날로 부터 10년이 지나도록 본등기를 하지 않은 상태라면 권리위에 잠자는 자를 보호하지 않는다는 원칙에의하여 가등기라는 껍데기 가등기가 되는것 이고 해당 가등기권자는 모든힘을 잃어 버리게 됩니다.

만약에 선순위 가등기가 있는 물건이 있는데 10년기간이 지나도록 본등기를 하지 않은 상태라면 그 가등기는 껍데기 가등기가 되어 버리기 때문에 입찰에참가 해도 된다는 이론입니다.

그러나 이내용만 가지고는 안되고 반드시 체크해둬야할것이 있는데 10년이 지난 가등기라 하더라도 그 가등기가 죽은척 하고 있지만 죽은게 아니라 살아있는 가등기로 소유권을 빼앗길 수도 있기 때문에 주의를 기울여야 합니다.

10년이 지난 가등기도 소유권을 뺏어올 수 있다

소멸시효는 단순히 가등기가 10년이 지난것만으로 소멸시효를 이유로 하여 가등기 권리가 박탈되는것이 아니라 실제로 10년간 가등권자가 해당 경매넘어간 부동산 소유자에게 본등기를 요구하는 권리 행사를 한적이 없어야 합니다.

가정을 하면 2005년도에 가등기가 설정되고 , 2010년에 가등기권자가 소유자에게 본등기 협조를 요구한적이 있다면 그 2010년에 소멸시효는 중단되고 다시 2005년도 부터 소멸시효는 시작됩니다.

만약 그렇다고 한다면 2015년에 10년이 지난 가등기를 발견한다 하더라도 소멸시효는 10년이 지난것이 아니라 5년이 지난것으로서 10년의 소멸시효를 채운것이 아니라는 소리이며 가등기는 살아 있는 상태 입니다.

소멸시효의 중단사유가 있었는지 없었는지를 확인하기 위해서는 가등권자가 본등기의 이행을 청구한적이 있는지 없는지를 알아내야 합니다.

가등기권자는 본등기를 해달라는 이행의 청구의 형식을 압류 또는 가압류 또는 가처분등의 형식으로 상대방 부동산에 설정해 놓아야 하며 설정일로부터 6개월내에 반드시 소송을 제기 해야만 "이행의 청구"를 했던것으로 인정되고 소멸시효의 중단사유가 됩니다.

이러한 과정을 통해 이행의 청구가 있는지 없는지 확인할 수 있을것 이고 , 소멸시효과 진행되는 과정에서 가등기권자의 이행의 청구가 없는채 가등기가 10년이 지났다면 가등기는 더이상 가등기가 아니며 무늬만 가등기 이기 때문에 저가로 낙찰을 받을 기회가 찾아 올수 있습니다.

이런경우 대박이 터진다고 봐야 하나 말아야 하나 .......

티스토리 첫 블로그를 작성하며

그러니까 지난 9월1일 아무생각없이 인터넷 서핑을 하다가 조금만 노력하면 돈을 벌수 있다는 내용의 글을 읽다가 옿다 이것이구나" 생각하고 여기저기서 같은 내용을 찾아보면서 꼬밖 날을 새고 말았는데

그 내용은 바로 이 그림 한장이었다능..

구글 애드센스로 투잡하라

 

이 책이 아니라 이 한줄의 글이 나의 마음을 사로 잡았던것인데

나는 무엇에 홀린것처럼 여기 저기 서핑을 정신없이 해대고 있는 것을 발견하고는 실소 하지 않을수가 없었다능,,

지난 세월동안 여러사람이 이것을 해서 얼마를 벌었느니

가먼 놔둬도 자동으로 얼마가 들어 왔다느니 하는 소리들이 내 두눈을 어지럽게하고

나는 여기에 그만 현혹되고 말았지 뭡니까 .

근데 문제는 티스토리블로그를 해야만이 최적화해서 일을 할 수가 있다는 공통적인 이야기 였는데

이 티 스토리는 그냥 회원가입이 되지는 않고 기존 블로거의 초대가 있어야 한다는 이야기 였는데

나는 왜 이 이야기가 더 맘에 들었을까?

가만히 생각해 보니 그동안 네0버 블로그를 하고 있었는데 찾아오는 사람이 별로 없고  특별히 블로그를 운영한다고 해서 많은 이익도 없고 그냥 시간만 낭비 하고 있다는 평범한 생각에 좀더 획기적인 방법이 없을까 하는 은연중의 잠재의식이 있었던것 같기도 하고

한군데서만 뱅글뱅글 도는 다람쥐 체바퀴도는 모습이 불하다는 생각을 해보기도 했고,   또 새로운 세상에 들어가 보는것도 괜찮다는 생각도 머리속에 있었으리라고 내게 물어보면서

그럼 초대를 어떻게 받지 하는 의문과 함께 그 방법을 찾기 시작했는데, 이게 그냥주는게 아니라 무슨무슨 조건들이 있어가지고

여간 난감하지 않았다능. .

배포한다고 말을 했는데 댓글을 달고 보니 벌써 배포가 끝나버렸고 , 댓글을 달았는데 아무 소식도 없고, 우 왕 !!!

그래서 그이유를 찾아 보기 시작했는데

조건을 다는 이유는 초대한사람의 블로그에 영향을 미친다는 사실을 알고는 그 이유를 리해하고 진짜로 정성 스럽게 댓글을 달았는데 2시간만에 초대장이 요렇게 날라왔는데

으메 신나는거

바로 회원가입을 하고 보내주신 님에게 고맙다고 인사를 남기고  이렇게 블로그 작업을 시작하게 되었다능.

이 블로그에는 카데고리가 딱 두개

새아침의 눈

부동산

이렇게 두개의 카데고리로 운영을 하려고 하는데 아무래도 시간이 가면 부동산에는 서브카데고리가 달릴것 같은 생각이 드네요

초대장을 보내주신님릐 블로그는 "도란도란'인것 같은데

이름을 넘 예쁘게 지으신것 같아 비슷하게 지으려 했으나  그동안 필면을 새아침으로 하였기 때문에  제목을 "상큼한 새아침"으로 하고  이제 부터 본격적인 블로그 작업을 시작하려 하오니 오다가다  많은 분들이 들려 구경하시고 격려 하여 주시면 대단히 대단히 감사 하겠습니다.

이것으로 세아침의 첫 블로그는 마칩니다.